Budujemy własny dom
Szybko, sprawnie i niedrogo

Budujemy własny dom - część 3.

Wybór gruntu pod budowę domu jednorodzinnego to dopiero początek drogi, przed którą staje każdy inwestor. Może okazać się ona prosta, komfortowa i szybka, lub długa i trudna. By uniknąć pułapek czyhających na drodze do wymarzonego domu, warto jest dobrze przygotować się do inwestycji. Otwieramy cykl publikacji, w których wraz z ekspertami będziemy zastanawiać się jak szybko, sprawnie i bez ponoszenia zbędnych kosztów wybudować dom.

Duży wpływ na sprawny przebieg inwestycji, związane z nią koszty i komfort przyszłego zamieszkiwania ma wybór działki budowlanej. Bardzo istotne w tym wypadku jest otoczenie inwestycji, na które składają się drogi dojazdowe, dostępność usług miejskich (przedszkola, szkoły, sklepy) i drogi wewnętrzne.

Na koszty budowy może także w sposób istotny wpłynąć uzbrojenie terenu w instalację wodociągową, kanalizacyjną, gazową, elektryczną i telekomunikacyjną. Brak tych wydawałoby się oczywistych elementów może oznaczać poniesienie kolosalnych nakładów na doprowadzenie mediów do działki. Z kolei brak dróg wewnętrznych na osiedlu utrudnia, a bywa, że nawet uniemożliwia dojazd do własnej posesji.

Jedną z nielicznych szczecińskich inwestycji posiadających kompletnie uzbrojone działki jest osiedla Małe Błonia na Warszewie. Teren osiedla (ponad 8 hektarów) podzielono na 92 działki o powierzchni od 576 do 2004 mkw.

– Każdy grunt sprzedawany jest z koncepcją zabudowy, można z niej skorzystać lub realizować własne pomysły – mówi Urszula Skudniewska, prezes spółki Amber. – Osiedle zlokalizowane jest na jednym z najwyższych w Szczecinie punktów – na Wzgórzach Warszewskich, z których rozciąga się wspaniały widok na dorzecze Odry i rozlewiska Jeziora Dąbie. Oddalona o kilkaset metrów Puszcza Wkrzańska zachęca do spacerów, jazdy rowerem i innych form aktywnego wypoczynku.

Jak się okazuje jedną z cech działki budowlanej mającej wpływ na koszty budowy domu jest rodzaj gruntu.

– Bardzo istotne przed zakupem działki jest wykonanie geologicznego badania gruntu – mówi Grzegorz Szelewicki, prezes spółki Dekoplus, wykonawcy prac budowlanych. – Osoby, które zakupiły działki na osiedlu Małe Błonia na Warszewie są w korzystnej sytuacji, bo tam występują grunty gliniaste, dobre do budowy domu. Zupełnie inaczej jest na Wołczkowie, czy Bartoszewie, tam występują torfy, które nie stanowią warstwy nośnej dla budynku.

Kupiliśmy działkę i co dalej?

Kluczowym momentem, w którym ważą się losy inwestycji jest wybór projektu domu. Od projektu zależy nie tylko koszt budowy i komfort użytkowania nieruchomości, ma on także wpływ na sam przebieg inwestycji. Niektóre rozwiązania architektoniczne, choć oryginalne, to mogą przysporzyć inwestorowi wielu kłopotów na etapie realizacyjnym, a w niektórych wypadkach przyprawić o ból głowy także wykonawców.

– Zdarzyło nam się realizować projekt domu, który nie posiadał żadnej prostej ściany – mówi Krzysztof Duszyński, wiceprezes spółki Dekoplus. – Budowa łukowych ścian oznaczała dla ekipy budowlanej konieczność przycinania każdego bloku gazobetonu, z którego stawialiśmy ściany. Ostatecznie dom wyszedł bardzo oryginalny, ale jego budowa trwała wiele dłużej niż realizacja bardziej standardowych projektów i kosztowała więcej.

Jakie kryteria zatem przyjąć przy wyborze projektu, by dom był funkcjonalny, by uniknąć niepotrzebnych kosztów i aby jego realizacja przebiegała sprawnie?

Parterowy, czy piętrowy?

Na wstępnym etapie wyboru projektu musimy więc określić powierzchnię i zdecydować czy chcemy mieć dom parterowy, czy piętrowy. Są to kryteria, które zależą od naszych indywidualnych potrzeb i preferencji. Należy jednak pamiętać o związanych z tą decyzją funkcjonalnościach. Dom piętrowy w sposób naturalny dzieli przestrzeń użytkową na dwie, lub więcej części. Dla osób, prowadzących bujne życie towarzyskie, lub posiadających dzieci możliwość odseparowania różnych przestrzeni może okazać się bardzo ważna. W wypadku domu piętrowego, możemy zamknąć nasze życie na wyższej kondygnacji, natomiast z gośćmi spotykać się niżej, bez obaw, że wparują do sypialni czy garderoby. To rozwiązanie sprawdza się również przy dzieciach. Jeżeli śpią w sypialniach usytuowanych na wyższej kondygnacji, to nie przeszkadza im impreza rodziców, czy nocne oglądanie telewizji. W wypadku domu parterowego na układzie kwadratu wydzielenie takich przestrzeni jest nieco trudniejsze. W sytuacji, gdy jednak chcemy mieć dom parterowy, który będzie się dzielił na przestrzeń dzienną ogólnodostępną i bardziej intymną można pomyśleć o rozkładzie domu w kształcie litery „C”, bądź litery „L”.

Projekt z Internetu, lub indywidualny

Projekt musi być oczywiście dostosowany do działki i obowiązujących na danym terenie warunków zabudowy. W wypadku działek dostępnych na osiedlu Małe Błonia, wyznaczona jest już linia zabudowy. Developer sprzedaje grunty także z gotowymi koncepcjami zabudowy. Każdy klient może z nich skorzystać, lub zdecydować się na realizację własnego pomysłu.

Gotowe projekty domów jednorodzinnych możemy kupić np. w Internecie. Ich ceny wahają w granicach 1,5–5 tys zł. Koszt adaptacji takiego projektu przez architekta do konkretnej działki wynosi ok. 5 tys. zł. Możemy również udać się do pracowni architektonicznej i zamówić projekt indywidualny, którego nie trzeba dostosowywać. Taką usługę możemy znaleźć w cenach już od 10 tys. zł.

Rozwiązania technologiczne

Już na etapie projektu domu decydujemy o rozwiązaniach, które zaważą o ostatecznym koszcie budowy, ekonomice eksploatacji budynku, jego trwałości i komforcie użytkowania.

– Przy wyborze materiałów budowlanych zalecałbym regułę złotego środka – mówi Grzegorz Szelewicki. – Oczywiście ich jakość ma wpływ na trwałość, czy koszty eksploatacji budynku, jednak nie zawsze wysoką cenę materiałów budowlanych równoważą przyszłe oszczędności. Zastosowanie materiałów ze średniej półki wydaje się najbardziej optymalnym pomysłem. Są oczywiście na ryku różne nowinki, lub super oszczędne rozwiązania, jednak ich wysoki koszt może powodować długi zwrot z inwestycji.